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直擊東京地產特輯1／日本德勤揭一流企業選址鐵律：市中心、彈性空間、複合機能
熱銷商辦
直擊東京地產特輯1／日本德勤揭一流企業選址鐵律：市中心、彈性空間、複合機能
2025-09-11 Written by 鏡週刊
微型辦公空間成為東京市中心新創團隊的需求重點。
在東京這座經濟規模密實的國際城市中，每一平方公尺的利用效率，都足以改變資本與地段價值的流向。在這後疫情時代與混合辦公常態化的十字路口，一場聚焦於商辦空間的坪效革命，正從虎之門、丸之內、大手町等核心區域逐漸展開。面對都市產業排列組合快速轉變的新時代，東京都再生計畫，不僅創造出可觀的經濟價值，成熟的機能配套、彈性的空間使用，更成為新一世代重塑城市經濟韌性與全球連結力的主要媒介。
在全球走向遠距工作趨勢之後，辦公室市場走向「M型化」愈加鮮明，過去「坪數越大越好」的傳統觀念，也正被重新檢驗。
東京都再生計畫的變革不只是建築層級的更新，也是商辦空間功能結構與租用邏輯的轉變。商業空間的效益成為面對新一波巨型經濟浪潮，連結國際資本、在地創業者與未來工作型態的共通語言。
商辦Ｍ型化 彈性空間躍升企業新寵
日本德勤不動產團隊分析報告中，點出一流企業選址向來不脫離市中心、彈性空間、複合機能三大鐵律。市中心，指的是區域最精華的地段，複合機能則是以跳脫過去純商辦模式，進一步結合酒店、商場、交通與休閒設施的生活型態。其中彈性空間則是因應產業發展趨勢，使得微型辦公空間一躍成為新創產業與大型企業分部的熱門選擇。
虎之門之丘計畫，整合地鐵、辦公、商場、飯店與住宅等區域規劃。
新創、顧問、跨國企業與中小企業紛紛將目光轉向微型辦公室。這些空間被智慧化管理、共享周邊商業機能與生活配套重新包裝後，單坪租金價格反超大型商辦，成為都市競爭力的核心模塊。
市中心只租不賣 微型辦公室成獲利王
過去在東京，丸之內、大手町被視為不動產的「黃金心臟」，一棟動輒萬坪以上的超級大樓商辦，象徵著企業的財力與地位，更是企業總部與跨國分公司的首選。
東京市中心一級地段在這幾年逐漸出現M型化趨勢。日本德勤不動產團隊分析，核心地段的大坪數A級物件幾乎由如三菱地所、三井不動產、森大廈．．．等大型企業掌握，強化租金長期穩定性與資本保值，向來是採只租不賣的策略。在核心資產供給鎖住、租賃市場稀缺的情況下，不但拉高了核心區域的租金抗跌力，因應新創產業發展迅速，也讓周邊微型辦公室有了成長空間。
日本德勤財務諮詢合同會社：房地產仲介經理柴田大祐(左)、房地產暨轉型重組合夥人伊藤雅之(右)回應產業趨勢走向。
伴隨新創產業崛起與數位轉型，需求結構逐漸發生轉變。「在東京，小型辦公室的趨勢正在逐漸上升。」日本德勤財務諮詢合同會社房地產仲介經理柴田大祐表示，從虎之門之丘、麻布台之丘，到六本木的Midtown，微型辦商辦對城市的影響，不只是坪效，而是一整套都市生活系統的改變與升級。若商辦周邊商場、綠地、醫療、國際學校等生活配套設施完整，也將進一步鞏固商辦資產的長期價值。
受到大型開發商將微型辦公室視為全新營運資源趨勢帶動，這些小型辦公室的租金回報，也逐漸成為開發商重要的獲利來源。德勤日本不動產部門分析師指出：一流地段向來核心區因掌握在大型財團手中，不會隨便出售。
隨著趨勢發展，透過小型辦公室或引入彈性租賃，反而創造出比傳統大坪數更高的收益結構。這正是商辦市場獲利邏輯的翻轉。
辦公空間轉型 複合機能成主流
大型企業以總部重建組織文化為主，小企業則以便利、彈性、效率與形象感為選擇要件。若說彈性空間是量的變化，那麼複合機能則是質的進化。在森大廈主導的虎之門之丘開發案中，辦公大樓不只是辦公空間，而是與五星級酒店、商場、交通樞紐、餐飲酒吧、藝文展演空間，無縫整合的新型生活型態。
日本德勤不動產部門分析師表示，「投資分析不會只看目前的回報率，更重要的是未來上漲前景，以及品牌建商經營區域所創造的整體價值。」
微型辦公室進駐城市核心，成新創產業燙金名片。
相較於過去大型商辦開發，虎之門之丘更像是藉由高密度的都市設計，提升整體地段價值的複合商業區段品牌計畫。搭配周邊的酒店、交通、商圈、咖啡吧、藝文展場空間等生活機能等，不但重塑了整體區域空間的規劃，也進一步滿足員工工作與生活的平衡，有效提升商業溝通效益，成為企業文化、品牌形象、員工幸福感與投資報酬的商辦新趨勢。
東京市中心商辦越小越貴，一位難求。
微型辦公室的商業優勢。
