台灣資本市場蓬勃發展 台中七期微型商辦嶄露頭角

美元暴力升息，國人過去低檔買到的財富管理現在換成新台幣，同步觀察整理上市櫃公司年度獲利，從2021年的4.298兆元、2022年的3.98兆元，一直到2023年的2.91兆元，已連續三年站上史上最高水位，龐大的股利可望伺機進場台股、房市，台股站穩2萬點大關，然而隨著「境外資金匯回專法」自2019年8月15日上路，已引導3,351億元回台，限七成進行實質投資，其餘資金將於2024年8月解禁，游資展開下一階段的卡位戰之際，台灣錢淹腳目再現，與30年前有過之而無不及，商用不動產市場也隨之邁進大多頭時代。

此外，受惠台灣出口強勁，台灣資本市場迅速壯大，2023年IPO資本市場募資創8年新高，加上內需強勁、台股熱錢外溢，2024年商用不動產市場「錢」景被看好，尤其隨著Z世代獨立工作者大崛起，預料將帶動微型辦公室異軍突起，然而隨著Z世代獨立工作者、網紅經濟崛起，近期商辦市場也開始引領小型、微型商辦的新潮流，部分房地產開發商，已洞燭先機，卡位中小坪數的商辦市場。

世邦魏理仕CBRE總經理林敬超分析，在美國，2023年有高達52％的Z世代、以及44％的千禧世代族群，是獨立工作者、自由工作者，包括從事知識密集產業，如IT、行銷、顧問等，另外近幾年興起的數位內容、社群媒體、KOL行銷等相關工作者；隨著年輕世代邁向進入職場的高峰，加上工作型態及內容的轉變，預期未來全球獨立工作者的佔比，將持續攀升，CBRE世邦魏理仕預期，全球最新趨勢，是小型辦公室的需求也將持續攀升，而自由工作者通常也愈來愈熱門，可望躍居為微型辦公室的需求主力。

宏大國際資產公司總經理陳益盛表示，中小坪數辦公產品正在崛起，除了法令更迭，是交通建設改變商辦產品的需求，隨著捷運、高鐵、環狀線逐步向外延伸，衍生出捷運站週邊新興的中小坪數商辦產品的市場契機，此外，近幾年住宅及商辦產品單價逐年攀升，在企業獲利逐步成長、網紅經濟崛起下，對於25-45坪微型商辦的需求相對提升，若同樣的總價、坪數縮小一點，雖然售價相對拉高，但入手門檻也相對親切，更可提供自用者、置產保值的游資更多的選擇。

值得一提的是，無論是自用或置產，購置辦公室產品都能達到節稅效果，若以公司名義貸款購買辦公室自用，公司營收可認列之費用為辦公室之房貸利息、折舊、裝潢等費用，若是置產收租，儘管房東需繳交10％租賃稅，每月租金超過2萬元也得扣繳2.11％二代健保，但是併入個人綜所稅時，可扣除43％作為租金的必要費用，租賃所得相對少。

以每月實收租金21972元計算，合約租金25000元，稅金由房客申報，試算稅費：

房客預扣10％租賃稅：25000x10％＝2500

房客預扣2.11％二代健保費：25000x2.11％＝528

每月房客匯款實收租金為：25000–2500–528＝21972

隔年度申報個人所得稅，43%收入將視為出租必要費用，租賃所得=25000x12個月x（1-43%）＝171000

若房東綜所稅稅率適用於10%，稅金則約(2500x12個月)-171000=12900，房東可退回繳納的稅金12900元

然而，對於微型商辦主要使用者及潛在買家來說，除了節稅效果，選擇產品門牌即名片，以中台灣國際門戶的七期市政特區，為辦公聚落的兵家必爭之地，近年更是地標型新興商辦大樓薈萃之地，另緊鄰交通動線、三鐵共構的烏日高鐵特區，無論出租或自用，都提供給創業、置產族更多元的選擇。

原文網址：工商時報